등기부등본이 깨끗해도 위험한 이유, 전세 계약 전 반드시 확인할 5가지

등기부등본이 깨끗하다고 안심하면 위험합니다. 표제부·갑구·을구뿐 아니라 근저당권의 채권최고액, 권리변동 시기, 전입신고·확정일자 절차를 모두 확인해야 전세사기를 예방할 수 있어요.

등기부등본이 완벽하지 않은 이유

등기부등본은 부동산의 신분증 역할을 합니다. 누구나 발급받을 수 있고(발급료 1,000원), 소유자와 권리관계를 확인하는 데 필수적이죠.

그런데 등기부등본이 ‘깨끗’하다고 해서 100% 안전한 건 아닙니다.

등기부등본의 한계:
– 발급일 기준 정보: 오늘 깨끗해도 계약 직후 권리변동(대출 실행 등)이 발생할 수 있어요
– 미납 조세 미반영: 국세·지방세 같은 우선순위 채권이 등기부에 나타나지 않을 수 있음
– 장기 선순위 채권: 근저당권의 잔존 채무액이 등기부에 정확히 표시되지 않을 수 있음

따라서 계약 직전뿐 아니라 잔금 직전까지도 재확인이 필수입니다.

등기부등본 3개 섹션 읽는 법

등기부등본은 표제부·갑구·을구 순서로 읽어야 합니다. 각 섹션이 어떤 정보를 담는지 정확히 알아야 위험을 피할 수 있어요.

표제부 — 부동산의 기본정보

확인 포인트:
– 주소·동·호수가 실제 계약 물건과 일치하는지
– 용도가 주택인지 (근린생활시설로 등록되면 전입신고 불가)
– 대지권 여부 (아파트는 대부분 있으나 빌라·다세대 주의)
– 건축면적·연면적이 계약서와 일치하는지

갑구 — 소유자 정보

반드시 확인할 사항:
– 소유자명과 계약 상대방이 같은가: 다르면 대리인 위임장·인감증명서 필수
– 압류·가압류·가처분 표시: 있으면 절대 계약 금지
– 신탁 여부: 신탁 재산이면 취급 주의
– 소유권 이전 이력: 최근 경매 이력이나 상속 여부 확인

을구 — 근저당권·전세권 등 돈과 관련된 권리

전세금 안전에 직결되는 최중요 섹션:
– 근저당권 설정 여부: 있으면 을구에서 최상위(가장 먼저 설정된 것)
– 채권최고액 vs 전세금: 채권최고액이 전세금보다 높으면 위험
– 설정일자: 내가 전입신고·확정일자를 받는 날짜보다 먼저 설정되면 불리함

예시:
| 항목 | 내용 | 평가 |
|——|——|——|
| 근저당권 설정일 | 2023.12.01 | 위험 |
| 채권최고액 | 2억 원 | 위험 |
| 내 전세금 | 1.5억 원 | 위험 |
| 평가 | 은행이 먼저 2억까지 청구 가능 | 계약 금지 |

등기부등본 외에 꼭 확인해야 할 서류 4가지

많은 사람이 등기부등본만 확인하고 안심하는데, 실제 전세사기는 등기부등본 외의 요소들에서 발생합니다.

1. 건축물대장 & 집합건축물대장

• 용도 확인: 주택으로 등록되지 않으면 전입신고 불가
• 위반건축물 표시: 있으면 철거 명령이나 대출 제한 가능성
• 불법 다락방·지하층 여부 (다세대·오피스텔)
• 발급료: 무료 (정부24 또는 구청)

2. 전입세대 열람원

• 내가 계약하는 집에 이미 전입한 세입자가 있는가?
• 있으면 그 사람의 보증금이 내 보증금보다 우선 보호됨
• 제3자가 전입되어 있으면 위장 임대인 가능성
• 주민센터에서 발급 (당사자 본인만)

3. 관리비·공과금 체납 여부

• 입주 후 이전 소유자의 미납액이 세입자에게 청구될 수 있음
• 관리사무소, 동 대표, 전기·수도·가스 공급사에 최근 3개월 납부내역 확인
• 세대별 계량 여부도 체크

4. 중개업소 등록증·보증보험증서

• 무등록 중개업소와 계약하면 분쟁 발생 시 보상받기 어려움
• 사업자등록증, 개설등록증, 보증보험증서 반드시 확인

전세사기 방지 최종 체크리스트

등기부등본을 읽었어도 이 항목들을 놓치면 위험합니다. 계약 전 반드시 확인하세요.

권리 순위 관련:
– ✅ 근저당권 설정일자 vs 내 전입신고·확정일자 — 내가 더 늦어야 위험
– ✅ 채권최고액이 전세금보다 낮은가
– ✅ 선순위 세입자 있는가 (전입세대 열람으로 확인)
– ✅ 압류·가압류·가처분 표시 없는가

금액 관련:
– ✅ 전세금이 매매가의 70% 이상인가? (70% 이상이면 위험)
– ✅ 근저당 설정액과 실제 잔존 채무액 정확히 파악 (중개인에게 꼭 물어보기)

절차 관련:
– ✅ 계약서에 「잔금 날까지 권리관계 변동 시 계약 무효」 특약 삽입
– ✅ 계약 후 당일 전입신고 + 확정일자 신청 (주민센터)
– ✅ 확정일자 확보 후 잔금 지급
– ✅ 등기부등본 발급일이 최신인가 (당일 또는 하루 이내 권장)

추가 보호:
– ✅ 전세보증보험 가입 (HUG, SGI서울보증 / 보험료 0.1~0.2% 수준)
– ✅ 실소유자 신원 확인 (등기부 소유자명과 신분증 대조)
– ✅ 대리 계약 시 위임장·인감증명서 필수