부모에서 자녀 부동산 저가양도 시 양도세·증여세 5가지 핵심 기준

가족 간 부동산 저가양도는 양도소득세(시가 대비 5% 또는 3억 원 초과)와 증여세(시가 대비 30% 또는 3억 원 중 더 작은 금액 초과)가 동시에 적용되므로, 거래 전 시가 산정과 세금 기준을 함께 검토해야 합니다.

가족 간 저가양도와 세무 리스크 이해

부모가 자녀에게 시가보다 저렴하게 부동산을 양도하는 것을 저가양도라고 불러요. 저가양도는 절세 효과가 있지만, 양도인(부모)과 양수인(자녀) 모두에게 예상치 못한 세금이 발생할 수 있어 주의가 필요해요.

양도소득세는 매도자(양도인)에게 부과되며, 거래가액이 시가보다 현저히 낮으면 국세청은 시가 기준으로 세금을 재계산할 수 있어요. 증여세는 매수자(양수인)에게 부과되는데, 시세보다 싸게 산 것 자체를 이익으로 보아 그 차액에 세금을 부과하는 구조예요.

따라서 거래 시작 전에 정확한 시가 산정과 양도소득세·증여세 기준을 함께 점검하는 것이 ‘세금 폭탄’을 피하는 필수 단계라고 할 수 있어요.

양도소득세 기준: 시가 대비 5% 또는 3억 원

양도소득세는 부동산을 판 사람(양도인)이 낸 이익에 대해 부과하는 세금입니다. 가족 간 저가양도에서 양도소득세가 문제가 되는 경우는 거래가액이 시가보다 현저히 낮을 때입니다.

부당행위계산부인의 기준

국세청은 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5% 또는 3억 원을 초과하는 경우, 그 거래를 세금을 피하기 위한 부당한 행위로 판단할 수 있습니다. 이를 부당행위계산부인이라고 하며, 이 경우 실제 거래가액이 아닌 시가를 기준으로 세금을 재계산합니다.

구체적 사례

예를 들어 시가 12억 원인 집을 9억 원에 자녀에게 양도했다면, 차액은 3억 원입니다. 이는 정확히 기준금액인 3억 원에 해당하므로, 국세청이 부당행위계산부인을 적용할 가능성이 높습니다. 이 경우 부모는 12억 원 기준으로 양도소득세를 내야 하므로, 예상했던 절세 효과가 사라질 수 있습니다.

안전한 저가양도 범위

세금 폭탄을 피하려면 거래가액이 시가에서 5% 이상 저가이면서도, 차액이 3억 원을 넘지 않도록 설정하는 것이 상대적으로 안전합니다.

증여세 기준: 시가 대비 30% 또는 3억 원

증여세는 자녀가 부모로부터 싸게 산 차액을 이득으로 받은 것으로 간주하여 부과하는 세금입니다. 가족 간 저가양도 시 증여세의 핵심은 차액의 전체가 과세되지 않는다는 점입니다.

증여세 계산 구조

증여세는 시가와 거래가액의 차액이 시가의 30% 또는 3억 원 중 더 작은 금액을 초과할 때만 부과됩니다. 초과분이 없으면 증여세가 0원일 수 있습니다.

예시로 설명하면:

• 시가 1억 원인 집을 7,000만 원에 자녀에게 양도
• 차액 = 3,000만 원
• 기준금액 = 1억 원의 30% = 3,000만 원
• 초과분 = 3,000만 원 – 3,000만 원 = 0원 → 증여세 없음

양도세와 증여세의 차이

양도소득세는 시가 기준 5% 또는 3억 원 초과 시 적용되고, 증여세는 30% 또는 3억 원 초과 시 적용됩니다. 기준이 더 넓어서 대부분의 저가양도는 증여세가 발생하지 않거나, 차액 전체의 일부만 과세됩니다.

다만, 자녀의 소득이 적어 대출이 어려운 경우, 부모가 거의 모든 자금을 제공하면 실질적 증여로 판단되어 세금이 늘어날 수 있으므로 주의가 필요합니다.

시가 산정과 자금출처 소명의 중요성

저가양도 시 세금을 줄이려면 정확한 시가 산정이 필수적입니다. 국세청이 인정하는 시가는 다음과 같은 방법으로 확인합니다.

시가 산정 방법

• 공동주택(아파트, 오피스텔): 실거래 사례와 시세 비교 활용
• 단독주택, 근생·상업용부동산: 감정평가 필요 가능성 높음
• 시가 불명확한 경우: 감정평가사 평가 받아 근거 확보 필수

감정평가 비용은 50~100만 원대이지만, 이후 수십만 원대의 세금 분쟁을 예방하는 투자라고 볼 수 있습니다.

자금출처 소명

또 다른 중요한 것은 자녀가 거래 자금을 실제로 마련했는지 입증하는 것입니다.

• 자녀 계좌에서 직접 송금한 증거
• 대출금 실행 증거
• 자녀의 소득·저축 기록

이런 증거가 없으면 부모가 모든 자금을 제공했다고 판단되어, 거래 형식상 매매계약이라도 실질적으로는 전액 증여로 보아 더 높은 세율이 적용될 수 있습니다.

2026년 1월부터 시행되는 지방세법 개정: 취득세 중과에 주의

2026년 1월 1일부터 지방세법이 개정되어, 배우자·직계존비속 간의 현저히 저가 저가양도는 증여로 의제되고 취득세가 대폭 인상됩니다.

개정 전후 비교

예시로 시가 5억 원인 집을 1억 원에 양도한 경우를 살펴보면:

개정 전 (현행)
– 과세표준: 시가인정액 5억 원
– 거래 형태: 유상거래(매매) 인정
– 적용 세율: 유상취득세 1%
– 취득세: 약 500만 원

개정 후 (2026.01.01~)
– 과세표준: 시가인정액 5억 원
– 거래 형태: 증여로 의제
– 적용 세율: 무상취득세 3.5% 이상
– 취득세: 약 1,750만 원 이상

실제 거래가액을 일부 지급했더라도, 현저히 저가라고 판단되면 처음부터 통째로 증여받은 것으로 보고 과세합니다. 또한 추가 요건을 충족하면 세율이 최대 12%까지 올라갈 수 있어 세금 폭탄이 발생할 가능성이 높아졌습니다.

체크해야 할 기준

• 세대 분리 여부: 부모와 자녀 주민등록상 주소 분리 필수
• 현저히 저가의 기준: 정부 공고 전까지는 시가의 50% 이상 저가 거래가 큰 위험
• 거래 시기: 2026년 1월 1일 이후 취득분부터 적용되므로, 서둘러 거래하려는 계획이 있다면 2025년 12월 31일까지 완료 필요