아파트 담보대출 한도 LTV와 DSR로 실제 받을 수 있는 금액 계산하기

주택담보대출 한도는 LTV(담보 기준)와 DSR(소득 기준) 두 기준을 모두 충족해야 하며 더 낮은 쪽이 실제 한도가 돼요. 연봉 3,000만원 기준 LTV로 2억 8천만원이 나와도 DSR 계산과 기존 부채를 반영하면 실제로는 1억~2억 초반에 그치는 경우가 많아요.

대출 한도를 정하는 두 가지 기준 LTV와 DSR

주택담보대출 한도는 크게 두 가지 기준으로 결정돼요.

첫 번째는 LTV(Loan To Value) 예요. 주택 가액 대비 대출 가능 한도를 뜻하고, 집이라는 담보를 기준으로 최대 얼마까지 빌릴 수 있는지를 정해줘요.

두 번째는 DSR(Debt Service Ratio) 예요. 총부채원리금상환비율이라고 하는데, 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이에요. 내가 1년에 갚아야 할 모든 대출 원금과 이자를 연봉으로 나눠서, 그 비율이 기준 이하여야 대출이 가능해요. 1금융권(시중은행)은 DSR 40% 이하, 2금융권은 50% 이하를 기준으로 삼아요.

두 기준 중 더 낮게 나오는 쪽이 실제 대출 한도가 돼요. 그래서 LTV 기준으로는 넉넉해 보여도 DSR 계산에서 막히는 경우가 많아요.

두 기준을 모두 충족해야 하고, 결국 둘 중 낮은 한도가 실제 대출 가능 금액이에요.

LTV로 계산하면 얼마까지 나오나요

비규제지역 아파트 기준으로 LTV는 보통 70%가 적용돼요. 집값이 4억원이라면 4억원 x 70% = 2억 8천만원이 LTV 기준 최대 대출액이에요.

여기서 중요한 점은 이 금액이 상한선이라는 거예요. 실제로는 DSR 기준도 함께 충족해야 하고, 규제 지역 여부나 주택 수, 대출 목적에 따라 LTV 비율 자체가 달라지기도 해요.

이 표는 어디까지나 LTV 기준만 본 최대 한도예요. 실제 받을 수 있는 금액은 아래 DSR 계산도 함께 해봐야 알 수 있어요.

DSR 40% 기준 실제 상환 가능 금액

DSR은 소득 기준이에요. 연봉 3,000만원인 경우로 예를 들면, DSR 40% 기준으로 연간 1,200만원(월 100만원)까지만 원리금 상환이 가능해요.

연봉 3,000만원 x 40% = 연 1,200만원 (월 100만원)

이 월 100만원 이하로 상환할 수 있는 대출 금액이 DSR 한도가 돼요. 30년 만기, 금리 연 4% 기준으로 계산하면 약 2억 초반 정도가 나와요. LTV로는 2억 8천만원이 가능해 보여도, DSR 계산에서 훨씬 낮은 금액이 나오는 이유가 바로 여기 있어요.

인터넷에서 알아본 금액과 실제 은행 상담 결과가 다른 이유가 바로 이 DSR 계산 때문이에요. LTV만 보고 대출 계획을 세웠다가 실제로는 훨씬 부족하게 나와 당황하는 경우가 많으니 반드시 DSR도 함께 계산해봐야 해요.

기존 대출이 있으면 한도가 어떻게 줄어드나요

많은 분들이 놓치는 부분이 있어요. 기존에 가진 모든 부채가 DSR 계산에 포함된다는 점이에요. 심지어 마이너스통장은 실제로 한 푼도 안 써도 약정 한도 전액이 5년 분할 상환 기준으로 DSR에 반영돼요.

예를 들어 마이너스통장 1,000만원 약정이 있다면 은행에서는 이걸 5년 분할 상환으로 계산해서 연 200만원이 DSR에서 차감돼요.

• DSR 총 허용 금액: 연 1,200만원
• 마이너스통장 차감: -연 200만원
• 신규 대출에 사용 가능: 연 1,000만원 (월 약 83만원)

카드론이나 자동차 할부도 마찬가지예요. 카드론 500만원(12개월 만기)과 자동차 할부 월 30만원이 있다면 기존 부채 상환에 이미 월 약 34만원이 나가고 있어요. DSR 허용 한도 월 100만원에서 34만원을 빼면 신규 대출에 쓸 수 있는 여력은 월 66만원밖에 안 돼요.

이렇게 기존 부채 하나하나가 쌓일수록 새 주택담보대출 한도는 계속 줄어들어요. 주택담보대출을 계획 중이라면 미리 불필요한 마이너스통장 한도를 줄이거나 해지하고, 카드론이나 할부를 정리해두는 게 한도를 높이는 데 도움이 돼요.

실제 대출 가능 금액을 정확히 확인하는 방법

정확한 대출 한도를 알려면 순서대로 확인하는 게 좋아요.

• [ ] 세전 연봉(연소득) 파악하기
• [ ] 카드론, 마이너스통장, 자동차 할부, 기존 대출 등 모든 부채 목록 작성하기
• [ ] 목표 주택 가격과 해당 지역 LTV 규제 확인하기
• [ ] DSR 계산기로 연간 원리금 상환 한도 계산하기
• [ ] LTV 한도와 DSR 한도 중 낮은 값을 실제 대출 가능 금액으로 파악하기
• [ ] 대출 기간, 상환 방식, 금리에 따라 한도가 달라지므로 은행 상담으로 최종 확인하기

은행에서는 잔금일 약 한 달 전부터 본심사를 진행해줘요. 그 전까지는 정확한 한도를 알기 어렵기 때문에 계약 전에 DSR 계산기로 미리 시뮬레이션해보고 여유 있게 자금 계획을 세우는 게 중요해요.

마지막으로 유용한 팁 하나는, 급여이체, 신용카드 사용, IRP, 적금 등 은행 거래를 늘리면 금리 인하 요구권을 활용해 금리를 낮출 수 있어요. 금리가 내려가면 같은 월 상환액으로도 더 큰 대출을 받을 수 있거든요. 은행마다 내부 심사 기준이 다르기 때문에 여러 은행에 상담받아보는 것도 좋은 방법이에요.